ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. О ЧЕМ ПОДУМАТЬ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ

Практически у каждого застройщика на сайте в интернете на «видном месте» можно увидеть набившую оскомину фразу «работаем по 214-ФЗ*», намекающую непосвященным, что уж этот-то застройщик точно является «надежной гаванью» на рынке жилья.

Российский законодатель постоянно вносит изменения в отношении участия граждан в долевом строительстве жилья. Уж чего только не было придумано. Сначала всех застройщиков долго и настойчиво приучали заключать «нужный» (читай «долевого участия») договор, в том числе в судебном порядке. Застройщики долго сопротивлялись, использовали схемы с «инвестиционными договорами», посредничеством (когда вы покупаете услугу по приобретению кем-то жилья для вас), жилищно-строительными кооперативами, и просто откровенно серые договоры купли-продажи неизвестно чего, читая которые, наши юристы нервно смеялись. На сегодняшний день, подавляющее количество жилья на первичном рынке приобретается все же по, так необходимому гражданам-покупателям, договору участия в долевом строительстве, или просто ДДУ.

Однако, заключение гражданином договора, регулируемого «законом о долевке»,  проблему полностью не решило. Более того, на фоне общего увеличения объемов строительства росло и количество проблем у «дольщиков». Особенно остро «на повестке дня» стоял вопрос: «Как бороться с долгостроями и рисками банкротства Застройщиков»?  Проблема обычного российского Дольщика, приобретшего «квартиру» на стадии котлована (а на самом деле и не квартиру-то вовсе, а всего лишь право требования к Застройщику), вложившего в этот договор все «кровные», «влезшего в долги» и исправно выплачивающего ипотеку, становится неразрешимой при любой задержке строительства объекта.

Итак, Застройщик серьезно срывает сроки ввода жилья в эксплуатацию, и становится понятно, что Дольщик «вляпался» в долгострой… На повестке дня типичный для россиянина вопрос: «Что делать»? Тут возможны варианты:

1.Расторгнуть договор и ждать свои деньги обратно? Юридически это возможно. Но уже оплачены проценты по ипотеке, страховки, а цены выросли и вернувшихся денег (даже если каким-то чудом их быстро вернут) уже не хватит на выгодное вложение. Не говоря о том, что новое вложение, сулит новые риски, и новые сроки.

2.Продать свои права по уступке? Но придется существенно снизить цену, чтобы заключить договор цессии, на жилье, возводимое с нарушением сроков строительства. Бывает и так, что вырученных от продажи через цессию денег не хватает даже на покрытие ипотеки. Не говоря о том, что согласие Застройщика на передачу прав по уступке – услуга, как правило, платная.

3.Ждать когда объект будет, наконец, достроен? Благо, различные рычаги, в виде страховых обязательств Застройщика и принятию государством на себя обязательств по достройке совсем уж проблемных объектов, позволяют надеяться на счастливое получение ключей. Но при этом Дольщики теряют существенные суммы денег в процессе ожидания, на выплату ипотечных процентов или аренду жилья на период строительства.

Решая проблемы, с которыми в Юридическое Бюро Астахова  обращаются клиенты, нам приходилось сталкиваться с различными последствиями решений, принятых Дольщиком в условиях нарушения Застройщиком сроков строительства.

В практике юристов Юридического Бюро Астахова было и расторжение договоров долевого участия; и взыскание неустоек и штрафов в пользу потребителя (Дольщика); и требования устранения недостатков объекта; и иски о понуждении передать возведенный объект строительства Дольщику.  Следует отметить, что большинство Дольщиков слышали о возможности компенсации морального вреда, и очень на такую компенсацию надеются, но, к большому сожалению, на сегодняшний день в Российской Федерации   большинство судебных решений о взыскании морального вреда причиненного Дольщику содержит смешные суммы (пять-десять тысяч рублей).

Специалисты  Юридического Бюро Астахова в ряде случаев добивались и внесудебного решения спора, к примеру, некоторые Застройщики готовы компенсировать нарушение сроков строительства передачей дополнительных объектов. В одном из случаев, каждой квартире была безвозмездно предоставлена в пользование кладовка, размещенная  на цокольном этаже. В другом, Дольщикам предоставлялась существенная скидка на паркинг, либо, длительная аренда машино-места в зачет неустоек.

Обращаем Ваше внимание, что новый 2018 год, уже поставил перед потенциальными покупателями новые вопросы относительно дальнейшей судьбы договоров долевого участия в строительстве. Законодатель существенно ограничил действия Застройщиков в путях и механизмах привлечения средств на строительство жилья. Застройщики, работающие в рамках малого и среднего бизнеса, могут не пережить изменений, что, скорее всего, приведет  к возможному сокращению числа Застройщиков.

Если этому неутешительному прогнозу суждено сбыться (что, скорее всего и произойдет), то мы обязательно станем свидетелями не только увеличения цены на строящееся жилье, но и возможному появлению новой волны «обманутых Дольщиков».

Таким образом, если Вами уже принято решение о приобретении недвижимости по договору долевого участия, то мы настоятельно рекомендуем Вам перед заключением договора, произвести хотя бы минимальный мониторинг Застройщика на соответствие изменениям российского законодательства.

В том числе, обязательно обратите внимание на деятельность Застройщика в данной области строительства: такой опыт должен быть не менее 3 лет по новым нормам, а объем площади в ранее сданных домах должен превышать 10 000 кв. м.  Кроме того, рекомендуем уточнить, есть ли у него право собственности, либо долгосрочной аренды на земельный участок (данные сведения отражены в проектной декларации), стоит обратить внимание на объем привлеченных кредитных средств.

Условия закона (Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), вступившего в силу 1 июля 2017 года, распространяются на объекты, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.

Юристы Юридического Бюро Астахова настоятельно рекомендуют Вам детально просчитать, насколько критичной будет для вас ситуация, если Застройщик не сможет своевременно возвести многоквартирный дом? Подумайте, не стоит ли «заложить» минимальные риски в свой бюджет. В том числе на более длительную аренду жилья (если вы проживаете в съемной квартире), либо более длительную выплату ипотеки (если вы планируете продать собственное жилье после переезда в новую квартиру, покрыв из вырученных средств кредитные обязательства).

Если Вы  не уверены в своих знаниях, или  же ситуация уже составляет проблему, то необходимо показать документы юристу и обсудить с ним все возможные варианты действий и их последствия, а в случае необходимости обратиться в государственные органы и суд за защитой своих прав.

Специалисты Юридического Бюро Астахова по долевому строительству ответят вам по телефонам: 777-92-47;  +7-921-947-32-00; +7-921-932-01-61.

 

* Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Читайте также

Следите за нашими новостями в Facebook